【摘要】筆者對新《企業會計準則第21號——租賃》準則從租賃開始日與租賃期開始日、融資租賃與經營租賃的區別、融資租賃中實際利率法的應用、初始直接費用的處理和售后租回交易五個方面闡述了自己的理解與認識。
依據新《企業會計準則第21號——租賃》的規定，租賃是指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人以獲取租金的協議。
下列各項適用其他相關會計準則：一是出租人以經營租賃方式租出的土地使用權和建筑物，適用《投資性房地產》；二是電影、錄像、劇本、文稿、專利和版權等項目的許可使用協議，適用《無形資產》；三是出租人因融資租賃形成的長期債權的減值，適用《金融工具確認和計量》。
筆者就以下問題談談對該準則的理解：
一、租賃開始日與租賃期開始日
租賃開始日是指租賃協議日與租賃各方就主要條款作出承諾日中的較早者。
在租賃開始日承租人和出租人應將租賃認定為融資租賃或經營租賃，并確定在租賃期開始日應確認的金額（先計算）。
租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期，表明租賃行為的開始（舊準則中為起租日）。
在租賃期開始日承租人應當對租入資產、最低租賃付款額和未確認融資費用進行初始確認；出租人應當對應收融資租賃款、未擔保余值和未實現融資收益進行初始確認。
二、融資租賃與經營租賃的區別
?。ㄒ唬┤谫Y租賃是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃
風險和報酬的轉移與所有權的轉移并不一定同步。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。
所有權的轉移是認定融資租賃的充分條件，但不是必要條件。
符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃：
1.在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。
2.承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。
3.即使資產的所有權不轉移，租賃期也占租賃資產使用壽命的大部分。（75％）
4.承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值。（90％）
5.租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
?。ǘ┙洜I租賃的特征
經營租賃是指除融資租賃以外的其他租賃。
通常情況下，在經營租賃中，租賃資產的所有權不轉移。租賃期屆滿后，承租人有退租或續租的選擇權，而不存在優惠購買選擇權。
?。ㄈ┤谫Y租賃中出租人的初始確認
在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，同時計入未擔保余值；將最低租賃付款額、初始直接費用及未擔保余值之和與其現值之和的差額確認為未實現融資收益。
出租人在租賃期開始日按照上述規定轉出租賃資產，租賃資產公允價值與其賬面價值如有差額，應當計入當期損益。
三、融資租賃中實際利率法的應用
?。ㄒ唬┪创_認融資費用的分攤
本準則第十五條規定，未確認融資費用應當在租賃期內各個期間采用實際利率法進行分攤。
承租人采用實際利率法分攤未確認融資費用時，應當根據租賃期開始日租入資產入賬價值的不同情況，對未確認融資費用采用不同的分攤率。
1.以出租人的租賃內含利率為折現率將最低租賃付款額折現且以該現值作為租入資產入賬價值的，應當將租賃內含利率作為未確認融資費用的分攤率。
2.以合同規定利率為折現率將最低租賃付款額折現且以該現值作為租入資產入賬價值的，應當將合同規定利率作為未確認融資費用的分攤率。
3.以銀行同期貸款利率為折現率將最低租賃付款額折現且以該現值作為租入資產入賬價值的，應當將銀行同期貸款利率作為未確認融資費用的分攤率。
4.以租賃資產公允價值為入賬價值的，應當重新計算分攤率。該分攤率是使最低租賃付款額的現值與租賃資產公允價值相等的折現率。
?。ǘ┪磳崿F融資收益的分配
出租人的未實現融資收益應當采用實際利率法在租賃期內各個期間進行分配，計算確認當期的融資收入。
出租人采用實際利率法分配時，應當將租賃內含利率作為未實現融資收益的分配率。租賃內含利率是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和等于租賃資產公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現率。
例如，2004年12月1日，A公司與B公司簽訂了一份租賃合同，A公司以融資租賃方式向B公司租入一臺設備，合同主要條款如下：
1.租賃期開始日：2005年1月1日。
2.租賃期：2005年1月1日～2008年12月31日，共4年。
3.租金支付：自租賃開始期日每年年末支付租金150000元。
4.該機器在2004年12月1日的公允價值為500000元。
5.租賃合同規定的利率為7％（年利率）。
6.承租人與出租人的初始直接費用均為1000元。
7.租賃期屆滿時，A公司享有優惠購買該機器的選擇權，購買價為100元，估計該日租賃資產的公允價值為80000元。
（1）A公司以實際利率法分攤未確認融資費用：
①計算租賃開始日最低租賃付款額的現值，確定租賃資產入賬價值。
最低租賃付款額＝150000×4＋100＝600100（元）
現值計算過程如下：
每期租金150000元的年金現值＝150000×PA（4期，7％）
優惠購買選擇權行使價100元的復利現值＝100×PV（4期，7％），查表得知
PA（4期，7％）＝3.3872
PV（4期，7％）＝0.7629
現值合計＝150000×3.3872＋100×0.7629＝508080＋76.29＝508156.29（元）>500000元
根據本準則規定的孰低原則，租賃資產的入賬價值應為公允價值500000元。
②未確認融資費用＝600100－500000＝100100（元）
③確定融資費用分攤率（以租賃資產公允價值為入賬價值的，應當重新計算分攤率）。計算過程如下：
租賃開始日最低租賃付款的現值＝租賃資產公允價值
當r＝7％時
150000×3.3872＋100×0.7629＝508156.29>500000
當r＝8％時
150000×3.3121＋100×0.7350＝496888.5<500000
因此，7％＜r＜8％。用插值法計算如下：
?。?08156.29－500000）/（508156.29－496888.5）＝（7％－r）/（7％－8％）
r＝7.72％
?、茉谧赓U期內采用實際利率法分攤融資費用
?。?）未實現融資收益分配
?、儆嬎阕赓U內含利率
根據第13條中租賃內含利率的定義，租賃內含利率是在租賃開始日，使最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和等于租賃資產公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現率。
在本例中，最低租賃收款額＝租金×期數＋優惠購買價格
?。?50000×4＋100＝600100（元）
150000×PA（4，R）＋100×PV（4，R）＝501000（租賃資產的公允價值＋初始直接費用）
根據這一等式，可在多次測試的基礎上，用插值法計算租賃內含利率。
當R＝7％時
150000×3.387＋100×0.763＝508050＋76.3＝508126.3（元）＞501000元
當R＝8％時
150000×3.312＋100×0.735＝496800＋73.5＝496873.5（元）＜501000元
因此，7％＜R＜8％。用插值法計算如下：
?。?08126.3－501000）/（508126.3－496873.6）＝（7％－R）／（7％－8％）
R＝7.63％即，租賃內含利率為7.63％
?、谟嬎阄磳崿F融資收益
最低租賃收款額＝150000×4＋100＝600100（元）
應收融資租賃款入賬價值＝600100＋1000＝601100
租賃開始日租賃資產公允價值＋初始直接費用＝501000（元）
未實現融資收益＝601100－501000＝100100（元）
?、墼谧赓U期內采用實際利率法分配未實現融資收益
四、初始直接費用的處理
初始直接費用是指租賃雙方在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的、可歸屬于租賃項目的相關費用，主要包括手續費、律師費、差旅費和印花稅等。
在融資租賃下，承租人的初始直接費用應計入租入資產價值；出租人的初始直接費用應計入應收融資租賃款的入賬價值，在確認各期融資收入時作為收入的調整，計入各期損益。
在經營租賃下，承租人和出租人發生的初始直接費用應當計入當期損益（管理費用）。
?。ㄒ唬┤谫Y租賃中
1.承租人的會計處理
?。?）借：固定資產—融資租入固定資產（資產的公允價值與最低租賃付款額的現值孰低）
未確認融資收入（差額）
貸：長期應收款（最低租賃付款額）
注意：初始直接費用計入所確認資產價值。
?。?）分攤未確認融資費用時
借：財務費用
貸：未確認融資費用
2.出租人的會計處理
?。?）借：長期應收款（最低租賃收款額＋初始直接費用）
未擔保余值（資產余值－擔保余值）
貸：融資租賃資產（現值）
銀行存款
未實現融資收益（差額）
?。?）“未實現融資收益”分配時
借：未實現融資收益
貸：租賃收入
（二）經營租賃中
1.承租人的會計處理
對于經營租賃的租金，承租人應當在租賃期內各個期間按照直線法計入相關資產成本或當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。
承租人發生的初始直接費用，應當計入當期損益。
或有租金應當在實際發生時計入當期損益。
2.出租人的會計處理
出租人應當按資產的性質，將用作經營租賃的資產包括在資產負債表中的相關項目內。
對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統、合理的，也可以采用其他方法。
出租人發生的初始直接費用，應當計入當期損益。
對于經營租賃資產中的固定資產，出租人應當采用類似資產的折舊政策計提折舊；對于其他經營租賃資產，應當采用系統、合理的方法進行攤銷。
或有租金應當在實際發生時計入當期損益。
五、售后租回交易
承租人和出租人應當根據本準則的規定，將售后租回交易認定為融資租賃或經營租賃。
售后租回交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。
售后租回交易認定為經營租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并在租賃期內按照與確認租金費用相一致的方法進行分攤，作為租金費用的調整。但是，有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，售價與資產賬面價值之間的差額應當計入當期損益。
