摘要：建立和完善房地產市場信用是整頓和規范房地產市場秩序的重要舉措，是健全適應社會主義市場經濟要求的社會信用體系的重要組成部分，也是房地產業改革和發展的重要保證。文章通過分析我國房地產市場信用建設的現狀，參考一些國外發達國家的信用體系建設經驗，從法規建設、中介機構等五個角度對加強房地產市場信用建設提出了建議。
關鍵詞：房地產市場；信用；建設
自1998年以來，隨著住房分配貨幣化政策及相關配套措施的推行，我國房地產市場的規模大大拓展。增量房購銷兩旺，存量房交易活躍。然而，房地產市場在不斷擴大的過程中卻暴露出嚴重的信用缺失。信用缺失直接導致市場運轉的摩擦力大，成本增加。首先，信用的核心是商品和服務質量，信用本身便傳遞了消費者所要搜尋的重要信息，房地產市場的信用缺失意味著這些信息的不足，結果，消費者即使付出很高的搜尋成本也不一定能找到合意的住房；其次，在信用缺失的市場環境下，住房消費者為了規避房地產企業不講信用而導致的風險，只好遵循“契約訂得越細越好”的原則，增加了簽約成本；最后，房地產市場信用缺失，必然導致住房糾紛大量出現，在解決糾紛的過程中，住房消費者和房地產企業都要在財力或精力上付出代價。
房地產市場信用的缺失對我國國民經濟和投資建設效益都造成重大影響，不但加大了企業的經營成本與風險，敗壞了社會風氣，更使全社會資源利用率低下。為此，從國情出發，加快建立和發展以法律為保障、以行業協會為紐帶，由政府推動引導的房地產市場信用體系，已成為當務之急。
一、加強房地產市場信用建設的必要性
（一）國家大環境的需要溫家寶總理在十屆全國人大二次會議上作政府工作報告時強調：“要加快社會信用體系建設。抓緊建立企業和個人信用信息征集體系、信用市場監督管理體系和失信懲戒力度。”這表明，中央政府開始下決心在全國范圍內建立社會信用體系。同樣，在房地產企業內部也應該根據自己行業的特點，順應社會潮流，建立房地產市場信用管理體制。
（二）市場經濟體制良好運行的需要著名經濟學家吳敬璉認為，現代市場經濟是一種以信用交易為主的信用經濟，當然也包括房地產市場的產品的交易在內。沒有信用的市場是不可想象的，信用體系不健全的房地產市場其運行效率必然也是低下的。一個能對資源高效利用和有效配置的房地產市場必然要求加強信用的建設。
（三）促進房地產市場健康發展的內在需要促進房地產市場的持續健康發展，需要規范有序、信用凈化的運行條件。因為：第一，現代市場經濟是法制經濟，也是信用經濟，信用在現代市場經濟中，是世界通行的商業經營原則，是促進生產力發展的根本要求；第二，房地產業關聯度高、帶動力強，其信用度對整個社會經濟尤對相關產業和行業的發展影響較大，社會需要在信用準則下公平競爭，相互促進，有序發展；第三，房地產市場涉及面廣、影響面大，在城市建設和發展中，從舊城改造到小區建設，從項目開發、行政管理到中介服務等，都與人民群眾生活息息相關，人們需要誠信的市場交易，呼喚著建立和完善房地產市場規范、信用、優質的服務平臺；第四，房地產市場的信用建設，既是落實科學發展觀、執政為民、情系百姓、誠心誠意為人民服務的體現，也是促進房地產市場發展的內在需要。
（四）房地產企業走向世界的需要房地產企業由于先有銷售，后有產品，其信用建設就顯得格外重要。在沒有產品的情況下，要想預先把產品銷售出去，客戶購買其產品的唯一參照就是企業的信用。在世界房地產市場競爭日益激烈的今天，我國房地產企業要想在房地產市場上占有一席之地，就必須有良好的信用；而房地產企業要有良好的信用，就必須健全房地產市場信用體系。
二、房地產市場信用建設的現狀
經過近二十年的積累和市場淘汰，我國的房地產企業的綜合實力有了一定程度的提高，并出現了一批規模較大、素質良好的房地產企業集團，但大多數房地產企業仍存在規模小、資質差、失信嚴重等問題，很多企業還處于低層次競爭的狀況。也正因為房地產企業數量多而散，導致其不誠實行為不易被及時發現并受到相應懲罰；又由于大部分房地產企業規模小，加上經營管理差，導致其預期壽命不長，從而造成企業追求長遠利益并進行重復博弈的傾向不足。
目前，我國社會信用中介機構大約有500家左右，其中信用評估機構大約有40家左右，信用征集與調查機構大約有50家左右，信用擔保機構大約有400家左右。信用中介機構普遍規模不大，其服務市場規模偏小，經營分散，行業整體水平不高，綜合實力不強，市場競爭基本處于無序狀態，缺乏競爭力；而具有一定規模、運作規范、有廣泛影響力的信用中介機構很少，特別是沒有具有國際影響力的中介機構。而國外的中介機構都已形成很大的規模，如鄧白氏、TransUnion、穆迪、標準普爾、菲奇等國外信用中介巨頭每天就能發出上百萬份信用報告，客戶也已經遍布整個世界。并且，這些企業有很強的信用產品的制造能力，并不斷進行信用產品創新。
在法律法規方面，我國的《城市房地產開發經營條例》、《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正當競爭法》中雖都有誠實守信的法律原則，但這些仍不足以對房地產市場的各種失信行為形成強有力的法律規范和約束，立法仍然滯后。而在對一些失信和詐騙案件的處理中，還存在嚴重的地方保護主義傾向，失信行為得不到應有的經濟懲罰和道德懲罰。
三、房地產市場信用建設的基本原則
（一）統一規劃原則在行業主管部門的統一領導下，開展我國房地產市場信用體系的建設工作，避免分散管理、重復建設。要進行全面、科學的規劃，制定統一的建設方案，與行業協會步調一致，共同建設。
（二）信息安全原則數據交換和數據中心系統所處理、傳遞和管理的信息，涉及到行業主管部門、房地產企業和業主個人的商業秘密、個人隱私等秘密或敏感信息，此類信息處理和傳遞的任何環節如果出現漏洞，其損失都將是巨大的。數據交換和數據中心系統承受著大批量的關鍵性數據的流轉、交換和存儲，系統的可靠性將是系統安全的重要保證。
（三）兼容性原則作為社會信息體系的一個分支，必須保證信用數據上傳順暢，在系統設計、數據格式等方面，要與社會信用體系保持高度的兼容性，確保信息資源共享。
（四）經濟適用原則在IT產業高速發展，高端產品層出不窮的時代，既要考慮投入，又要考慮經濟效果，在保證系統性能達到要求的前提下，盡量使系統投資最省。同時具備較好的開放性、可靠性及可擴展性。
四、加強房地產市場信用建設的建議：
（一）建立和完善房地產市場信用法規體系加強房地產市場信用建設必須立法先行，完備的信用管理法規體系是信用行業健康規范發展的基礎和必然要求。房地產領域要根據國家信用法規，結合房地產行業特點，頒布和實施相關的信用法規和條例。盡快出臺與信用制度建設密切相關的法律法規如《信用法》、《公平交易法》、《信用中介管理條例》等一些法律法規，并對一些過時的、不適應市場經濟和信用制度建設的法規，特別是保護部門利益的規章及時予以廢止或修訂。另一方面要加大執法力度，嚴格執法，嚴懲失信者，迫使其為失信付出巨額成本費用，以保障信用制度的建立和實施，建立和完善失信的懲罰機制。
（二）政府應在信用制度建設過程中加強引導和監督政府應當建立統一、規范、公開的征信體系，加強和完善信息的披露、聯合征信制度、信用公示制度、信用評級制度，組建或者確定聯合征信機構。聯合征信機構應當依據國家和房地產行業規定的標準與規范，整合信用信息資源，建立涵蓋面廣、權威性高、可靠性強、查詢便捷的信用信息數據庫，增強數據透明度，公開信用信息，實現信用信息資源共享。同時政府應當有組織地培育房地產信用服務市場，對各種評估評級活動進行清理，制定有關評估、評級規定，規范信用評估、評級活動，防止和糾正各種評估、評級活動中出現虛假評估報告和亂收費現象。
（三）培育和發展信用中介機構信用中介機構是信用體系建設的重要組成部分，加強政府對各類社會中介機構的監管，保證社會信用服務機構的健康發展，建立和完善信用中介機構的市場準入機制和退出機制。加強資源整合力度，規范和充分利用政府信息渠道。限制數量，規范發展，重點培育幾個大型綜合性的信用中介機構，選擇一些綜合實力強、有較高知名度和一定的信用產品制造和創新能力的綜合性信用中介機構進行重點培育是必要的和有一定可行性的。政府對其進行部分資金支持、信息一定程度上的開放都是可以考慮的。也可考慮制定資格認證標準，確定哪些評級機構和征信機構有資格使用信息等。而從長遠來看，政府則應重視企業的市場化運作，為其創建制度環境和體制保障。
（四）推動行業協會建設，充分發揮行業協會的作用為了推進房地產信用信息服務業的健康發展，應該盡快組建房地產業信用服務業行業協會。通過行業協會來搭建信用服務機構與政府之間聯系的平臺，發揮溝通、咨詢、中介、服務的功能，加快我國信用體系建設的進程。經國家社團主管部門批準，中國信息協會信用信息服務專業委員會即將組建。它將是我國信用行業第一個正式成立的社團組織，標志著我國信用行業從分散經營、盲目競爭到聯合經營協調發展的開始，信用行業開始用整體的聲音與政府溝通，對推動技術標準的統一，促進信用數據的共享，減少重復建設，在全國形成良好信用環境都將起到積極的作用。
（五）注重房地產市場信用意識的培養和提高“人無信不立，國無信則衰”，要加大輿論宣傳力度，在全社會加強誠信教育，培養和提高人們的信用意識，努力營造誠實守信的輿論氛圍，培育良好的社會風尚，發展信用文化，努力營造誠實守信的社會文化環境，把誠信建設作為一項系統工程。同時引導企業加強信用管理和防范意識，培養房地產市場主體重視自身信用程度的社會評價，努力提高自己的信用等級。讓“誠實守信”的理念深入人心，形成“守信光榮，失信可恥”的道德氛圍，使人們真正認識信用的重要性。
現在，工商管理、技術監督、金融監管等部門都有一套較完備的信用評價體系，形成了規范化的市場信用狀況發布機制，并在權威媒體上進行發布，使有關機構、企業、消費者及時準確地了解經濟往來對象的信用狀況。通過“信用紅黑板”等形式，表彰信用良好的，警告和打擊信用敗壞的，努力形成良好的信用環境。建議在房地產市場競爭中引入信用等級競爭。例如，在房地產開發招標文件中明確規定入圍企業的信用等級，這就要求房地產企業積極參與國家、社會信用建設，爭創國家或省部級“重合同、守信用企業”。
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